נכס ליסינג

חוזה שכירות הוא חוזה בין בעלים למשתמש בנכס. בהסכמי חכירה עסקית הבעלים (המשכיר) מקבל פיצוי כספי ובתמורה ניתנת לשוכר (החוכר) הזכות להפעיל את עסקיו בנכס. ישנם סוגים רבים ושונים של הסדרים להשכרת נכסים ושיקולים רבים ושונים שיש לשקול בעלי עסקים לפני כניסה לחוזה שכזה. אך ליסינג פופולרי מאוד בקרב בעלי עסקים קטנים: הסדרים כאלה מאפשרים לעסקים חדשים או כלכלית להפנות את הונם לצרכים עסקיים אחרים. ואכן, עסקים קטנים רבים פועלים במתקנים מושכרים לכל אורך קיומם. הליסינג של נכס, כמובן, עשוי להיות עצמו פעילות עסקית קטנה.

סוגי שכירות נכסים

השכרת שירות מלא

סוג שכירות זה משמש בעיקר בבנייני משרדים מרובי דיירים. למעשה, חוכרים המסכימים להסדרים כאלה משלמים סכום חד פעמי יחיד עבור מגוון רחב של שירותים משלימים בנוסף לתשלום החכירה. על פי תנאי השכירות בשירות מלא, האחראי על בעל הבית לספק מספר שירותים שונים עבור שוכריו, לרבות אבטחה, תחזוקה, שרותי שירותים ושירותים שונים (מים, חשמל, מיזוג אוויר, חום).

חכירה ברוטו

על פי תנאי חוזה החכירה ברוטו, השוכר משלם למשכיר סכום ברוטו עבור שכר דירה (כמו גם מס מכירה במידת הצורך). עלויות רכוש כגון ארנונה, ביטוח ותחזוקה הם באחריות המשכיר; הדייר אחראי על שירותים. לעיתים חוזה החכירה יכלול הוראות המחייבות את הדייר לכסות את עלויות הנכס העולות על רמה מסוימת מוגדרת.

וריאציות של הסדר חכירה בסיסי זה כוללות את השכירות הדירה והשכירות הדורשת. השכירות הדירה היא סוג ההסכם הבסיסי ביותר ובדרך כלל הפופולרי ביותר בקרב עסקים קטנים. זה קורא לשוכר לשלם מחיר קבוע שטוח לפרק זמן מסוים. לעומת זאת, החכירה הצעדית דורשת הסלמה הדרגתית של תשלום שכר הדירה הבסיסי לאורך זמן מתוך הכרה בעלייה ככל הנראה בהוצאות הבעלים בתחומים כמו מיסים, דמי ביטוח ותחזוקה. חוזה חכירה קשור, המכונה בדרך כלל שכירות יוקר המחיה, כולל עליות שכר דירה על סמך נתוני אינפלציה כלליים ולא עליית הוצאות ספציפיות.

חכירה נטו

החכירה נטו היא הנפוצה ביותר מבין סוגי חוזי החכירה השונים. על פי תנאי השכירות נטו, הדייר משלם למשכיר שכר דירה בסיס בתוספת סכום נוסף המכסה את חלקו של הדייר בארנונה. כאשר המסים עולים, באחריות הדייר לכסות את העלויות הללו. ההתחייבויות של כל דייר מתבצעות על ידי קביעת אחוז האחוזים מכלל המתקן המופעל על ידי כל דייר; לפיכך דייר התופס 20 אחוז מהמתקן משלם 20 אחוז מהעלייה.

וריאציות החכירה הבסיסית נטו כוללות את החכירה 'כפול-נטו' ו- 'משולשת-נטו'. במסגרת חוזה שכירות נטו כפול, השוכר אחראי לגבות דמי ביטוח נוספים וכן העלאות מס; בשכירות משולשת נטו, הדיירים אחראים לכיסוי דמי הביטוח, העלאות המס, ו עלויות הנלוות לתחזוקה ו / או תיקונים של הבניין, מגרש החניה ואזורים אחרים המשמשים את השוכר. החכירה המשולשת נטו פופולרית בקרב בעלי הדירות מסיבות ברורות; בעלי עסקים קטנים צריכים לשים לב שהסדרים כאלה לפעמים גורמים למשכירים להיות פחות קשובים לתחזוקה באזורים אלה ממה שהם עשויים להיות אם הם היו צריכים לשאת בעצמם את החשבון.

אחוז חכירה

הסדר זה מחייב את הדיירים לשלם שכר דירה בסיסי ו / או אחוז מההכנסות ברוטו של החוכר. אחוז זה, שיכול להגיע עד 10-12 אחוזים בחלק מהחוזים, משולם על בסיס שנתי, חצי שנתי או רבעוני (אולם ישנם קניונים ומרכזי קניות המבקשים תשלומים תכופים יותר). הסדר זה הוא מועדף בקרב משכירים עם נכסים באזורי קמעונאות נחשקים; הדיירים נוטים פחות לטובה, אך חוקי ההיצע והביקוש מאפשרים לרוב לבעלי רכוש רצוי להתעקש עליו. בעלי עסקים קטנים צריכים להבין היטב מה מגדיר בחוזה 'הכנסות ברוטו'. 'היה ספציפי בהגדרת המכירות ברוטו,' כתב פרד שטיינגולד מדריך משפטי לפתיחת עסק וניהולו . 'בהתאם לסוג העסק שלך, יש לנכות פריטים מסוימים ממכירות ברוטו לפני קביעת אחוז השכירות. להלן מספר אפשרויות:

החזיר סחורה
חיובים שתשלם עבור משלוח והתקנה
מכירות ממכונות אוטומטיות
פיקדונות ניתנים להחזר
קטלוג או מכירת הזמנות דואר
מס מכירה

בקיצור, וודא שהחכירה שלך לא כוללת את כל הפריטים שמפריזים במכירות שלך מהמיקום שאתה שוכר. '

בן כמה הוא לוקס מהגוני

יתרונות וחסרונות שכירות

מינהל העסקים הקטנים (SBA) מייעץ לבעלי עסקים קטנים לקחת בחשבון מגוון גורמים כאשר הם שוקלים אם לשכור או לקנות נכס. שיקולים אלה כוללים:

דרישות התפעול - אם דרישות התפעול של העסק צפויות להשתנות באופן משמעותי במהלך השנים הבאות, ככל הנראה עדיף ליסינג, מכיוון שהוא מאפשר לעסקים לנוע ביתר קלות.
היצע הון וצרכי הון - ליסינג משחרר אחוז גדול יותר מההון של עסק קטן לצרכים תפעוליים אחרים (פרסום, ייצור, ציוד, שכר וכו '). אם לעסק אין הרבה מזומנים מיותרים (ומעטים עסקים קטנים), הרי שהליסינג עשוי להיות הבחירה ההגיונית יותר. זו כנראה הסיבה הגדולה ביותר לכך שחברות קטנות מחכירות.
גמישות מימון ותשלומים - בדרך כלל קל יותר להבטיח מימון להשכרה במקום לרכוש נכס. בנוסף, חכירות יכולות להתפרס על פני תקופות ארוכות יותר מאשר הלוואות, והן יכולות להיות מובנות לפיצוי על שינויים בתזרים המזומנים (האחרון יכול להוות גורם חשוב לעסקים עונתיים).
ערך מכירה חוזר - האם ערך הנכס עשוי לגדול? אם כן, כמה? בעלי עסקים קטנים קטנים רבים בוחרים לרכוש ולא לחכור - גם אם הם צריכים לצבור חוב משמעותי - אם הם מחליטים שהנכס הוא השקעה משתלמת לטווח הארוך.
ציוד - הסכמי שכירות רבים כוללים תנאים המספקים לשוכרים גמישות מוגברת מבחינת שדרוג ו / או אחזקת ציוד.
מיסים - בעלי נכסים נהנים מהטבות מס כגון פחת וזיכויי מיסוי השקעה שאינם פתוחים לדיירים.

תנאי שכירות אחרים

בנוסף, ישנם אלמנטים נוספים בהסכם חכירה שיכולים להכביד מאוד על הקבילות הכוללת של החוזה. פרטי חוזי השכירות עשויים להשתנות מאוד. 'בתיאוריה,' ציין שטיינגולד, 'כל תנאי השכירות ניתנים למשא ומתן. עד כמה אתה יכול לנהל משא ומתן, תלוי בתנאים הכלכליים. אם נכסים רצויים קרובים לתפוסה מלאה בעיר שלך, יתכן שבעלי הבית לא יהיו מוכנים לנהל איתך משא ומתן על מחיר או על תנאי חכירה גדולים אחרים. מצד שני, באזורים רבים של הארץ שבהם הוקמו שטחי מסחר, בעלי הדריכה להוטים להתמקח עם עסקים קטנים כדי למלא יחידות ריקות. '

שיפורים במושכר

חוזי שכירות מכסים בדרך כלל כל שיפוץ שיש לבצע בנכס ומציינים מי ישלם עבורו. רוב העבודות הללו נכללות בקטגוריה של 'שיפורי חכירה': שטיחים, בידוד, צנרת וחיווט חשמל, תאורה, חלונות, אריחי תקרה, ספרינקלרים ומערכות אבטחה ומערכות חימום ומיזוג אוויר. על חוזה השכירות לציין כל שיפור ומתי יבוצע - באופן אידיאלי לפני המעבר. בעל הבית יהיה מוכן יותר לבצע שיפורים כאלה אם משך השכירות ארוך ו / או השטח שנלקח הוא משמעותי, והשיפורים הם כללי באופיים. עם זאת, כפי שציין שטיינגולד, 'אם יש לך [בעל העסק הקטן] צרכים מיוחדים - למשל, אתה מנהל מעבדת תמונות או סטודיו לריקודים - וחדר החשכה או הפרקט שלך יהיה בעל ערך מוגבל לרוב הדיירים העתידיים, אל תצפה שבעל הבית ירים ברצון את עלויות השיפורים. בעל הבית אולי אפילו ירצה לחייב אותך במשהו כדי לכסות את עלות שיפוץ החלל לאחר שתעזוב. ' חלק מהשכירות מספקות לדיירים אפשרות לבצע שיפורים בעצמם בתנאי שהם עומדים בהנחיות והגבלות מסוימות.

אשתו של איאן ונרציון פמלה גלרדו

אורך השכירות

משא ומתן בין שוכרים למשכירים לרוב מתלבט בשאלת אורך השכירות אלא אם כן יש לבעל העסק הקטן תמונה ברורה של העתיד. משכירים בדרך כלל רוצים שכירות ארוכה, חוכרים קצרים עם זכויות חידוש. בדרך כלל, בעלי עסקים קטנים מנסים להשיג חוזי שכירות באורכים בינוניים. חוזי שכירות של פחות משנה עלולים להשאיר אותם פגיעים יותר ממה שהיו רוצים, אך גם תקופות רב-שנתיות עלולות להיות מסוכנות, במיוחד אם העסק חדש ולא מוכח. פשרה נפוצה היא לכלול 'סעיף אופציה' בחוזה כדי שהשוכר יוכל להישאר אם הוא רוצה בתום תקופת החכירה המקורית.

בִּלעָדִיוּת

בעלי עסקים קטנים רבים מתעקשים באופן סביר שכל הסכם שכירות שהם חותמים עליו מכיל את מה שמכונה בדרך כלל 'סעיף בלעדיות'. סעיף זה מקנה לשוכר זכות בלעדית למכור את המוצר או השירות שלו בנכס, המחייב את המשכיר למנוע מכירות כאלה על ידי דיירים אחרים.

ביטוח

בעלי הבית לעיתים קרובות מבקשים מהשוכרים להבטיח ביטוח במקרה שהדייר יפגע בנכס המושכר, או 2) לקוחות או אחרים נפגעים במקום. סעיפים כאלה עשויים להיעדר אם השטח המושכר נועד לשימוש משרד בלבד. כאשר נדרש ביטוח על ידי הדייר, בעל הדירה קובע לעתים קרובות את הסכום.

שימוש בחצרים

בעלי בתים במרכז קניות / רצועות כוללים בדרך כלל שפה בחוזה השכירות המספקים פרטים ספציפיים על השימושים המאושרים בחצרים המושכרים. תנאים כאלה משמשים לעתים קרובות להגנה על עסקיהם של דיירים אחרים. לדוגמה, הבעלים של בית קפה בקניון חשפנות עשוי להיות די אומלל אם שכנו, שניהל בעבר חנות מזכרות ספורט שקטה, יחליט להחליף הילוך ולהפעיל מכון קעקועים.

בנוסף, חוזי השכירות מספקים תנאים ותקנות בנושאים רבים אחרים שמעניינים גם את המשכירים וגם את החוכרים. אלו כוללים:

שילוט (מווסת את הגודל, הסגנון והבהירות של שלטי פרסום לדיירים)
עמידה בחוקי ייעוד שונים, אישורים והגבלות על שימוש במרחב
ציות לחוקים מקומיים, מדינתיים ופדרליים אחרים
השכרת משנה או הקצאת חוזה השכירות
הגדרת החלל המושכר
פיקדון
זכותו של בעל הבית להיכנס לשטח מושכר
רילוקיישן (שבו בעל הבית מעביר דייר לחלל אחר בגלל שיפוץ או הרחבה של דייר שכן)
הוראות ברירת מחדל
שעות פעילות
אירועי נזק או הרס מסיבות טבעיות
תיקונים
הוראות שיפוי
נטישה (על ידי הדייר, באמצעות נטישה מוחלטת, שעות פעילות מופחתות וכו ')
גינוי (מקרים בהם כל הרכוש או חלקו נלקח על ידי עירייה, מחוז, מדינה או ממשלה פדרלית לשימוש אחר, כגון כביש, זכות קדימה או הקלה בתועלת)
סעיפי חילוץ (במקרה של התפתחויות קטסטרופליות - סופות טורנדו, פרעות, מלחמות, שיטפונות, בצורות וכו ').
סעיפי שיבוש (מאפשר לבעל העסק לפרוץ את חוזה השכירות אם חנות עוגן נסגרת או עוברת)
סעיפי כיבוש מחדש (המכונה גם סעיף ביטול, זה מאפשר למשכירים לפנות דיירים בגין הפרת חוזה אם הדייר אינו מסוגל לעמוד בדרישות שכר דירה מינימליות)

בחר בין בניינים קיימים ומתוכננים

מרבית בתי העסק מתחילים עוברים למתקנים הקיימים כבר. בעלי עסקים קטנים רבים בעלי האמצעים לכך בוחרים מתקנים חדשים לתכונות או ליוקרה ולוקחים חוזי שכירות בעוד המתקן נמצא בשלבי תכנון. בעל העסקים הקטנים המתוחכם ישקול את היתרונות והחסרונות הפוטנציאליים של שתי האפשרויות לפני שיחליט. 'חכירה בבניין קיים מספקת לשוכר' ¦ יותר [ידע על המקום] בזמן שתופס מקום חדש יותר מכל אפשרות אחרת, 'אמר וודמן דאלי ב העברת מקום העבודה שלך . 'יותר מאשר בשום נסיבות אחרות, [השוכר] יכול לבדוק מקרוב הן את המתקן והן את תנאי השכירות המוצעת במספר מקומות מתחרים. עם זאת, אופי החכירה בבניין קיים מסמל שליטה מינימלית של הדייר על המשתנים הפוטנציאליים בשכירות או במתקן. תעריפי השכירות, עלויות תחזוקה והסלמה, שירותים ותכונות בנייה קבועים או שאינם ניתנים למשא ומתן. בעלי הדירות עשויים להשתנות בתנאי ההפחתה ובסעיפי הגימור, אולם מבנה המחירים הבסיסי שלהם, כמו זה של הבניין והמערכות המכניות, נותר ללא שינוי. כמובן שלא קיימות השלכות של משקיעים על אפשרות זו. '

אך דאלי מזהיר כי הליסינג בבניין מתוכנן מכיל תמהיל משלו של מאפיינים אטרקטיביים ואי וודאות: 'מאפייני הבנייה [בבניין מתוכנן] יהיו חדשים, עדכניים ובמידה מינימלית מסוימת, יוכלו להתאים לדייר. צוֹרֶך. אם החכירה שלך חשובה מספיק ליזם, ייתכן שתקבל תשומת לב מסוימת בכל הנוגע לבקשות מיוחדות לזיהוי, חניה, אבטחה, מיקום מעולה בבניין וכו '. עם זאת, בעלי עסקים קטנים צריכים להיות זהירים כאשר הם ניגשים לחוזי שכירות כאלה, משום שהמראה הסופי והתועלת של הבניין - כמו גם עלויותיו - יישארו בלתי נראים ולא נבדקו כאשר הבניין נמצא בשלבי תכנון. 'יש לבחון את מחירי השכירות המוצעים לאור פרויקטים דומים עם יתרונות דומים', כתב דאלי. תיאורים של מאפיינים פחות ברורים כמו חניה, מערכות טיפול באוויר, אבטחה, תחזוקה וכו 'צריכים להיות ברורים ומלאים. יש לבדוק היטב את הרקורד של היזם שמציע את ההצעה. האם יש היסטוריה של בנייה איכותית בשיעור השכירות שנשאל, או של בנייה למכירה מחודשת מהירה? האם יש מוניטין של תחזוקה טובה או הזנחה שפירה? ללא קשר [לגודל] חוזה השכירות או למשך השכירות המוצעת, יש לבדוק שאלות אלו וקשורות. '

נכס המושכר כעסקים

קנייה, החזקה והשכרת נכסים היא גם נוהג לעסקים קטנים נפוצים. זה עשוי להתחיל בצניעות כאשר בני זוג מתקשים למכור בית מגורים ובוחרים במקום להשכיר אותו. לאחר מכן, עם הניסיון שנצבר, הם מרחיבים את פעילות הפעילות באמצעות רכישה, שחזור והשכרה של נכסים אחרים. בעל העסק הקטן, כיום משכיר, יונחה על ידי אותם עקרונות המועדפים על המשכיר, שכבר צוין לעיל. חכירת נכס מסחרי היא לפעמים ההתחלה ולפעמים שיאה של מיזמים כאלה. בעוד שרוב יסודות הליסינג מבוססים ומסורתיים, עדיין חדשנות אפשרית בשיווק נכסים כאלה. דוגמה מדווחת על ידי ברנדיס ארמסטרונג, וכתבה ב רשומת יומן (אוקלהומה). ארמסטרונג כותב על ההצלחה של זוג אוקלהומה סיטי העוסק בליסינג ביתי ומסחרי בהשכרת בניין מסחרי. הבעלים נקלעו לרעיון לקיים 'בית פתוח', כמעט לא ידוע בתחום המסחרי. הם הציעו כיבוד ופרסי דלתות. הם צברו מיד 14 לידים משמעותיים.